Osta vuokraa maata - mikä se on? Kaikki edut ja haitat

pitoisuus

• Perinteinen rakennusoikeus - mitkä ovat "> edut ja haitat
• maankäyttö
• Kotimatka syksyllä
• Omaisuuden muuttuva arvo
• Keneltä vuokrata?
• Oikeudelliset piirteet
• Kiinteistövälittäjille

Rakentaminen rakennettuun maahan on vaihtoehto maan ostamiselle. Se on paljon halvempaa ja tarjoaa siten mahdollisuuden saada kiinteistö edes rajoitetulla budjetilla. Perinnölliselle maalle rakentamisella on kuitenkin monia juridisia esteitä ja erityispiirteitä, jotka on tiedettävä ennen rakentamista. Hyvä tuntemus oikeudellisesta tilanteesta on pakollista ennen tämän kiinteistöhankinnan valintaa, muuten pahat yllätykset uhkaavat.

Ohittaa suuri osa rakennuskustannuksista

Saksan lainsäädännössä säädetään maan ostamisen lisäksi vuokraavan ne pitkään vuokrasopimuksella. Tämä säästää kiinteistökehittäjille suuren osan kokonaiskustannuksista. Kertaluonteisen ostohinnan sijasta kiinteistö vuokrataan 50 tai 100 vuodeksi. Vuokra, jota perinteisesti kutsutaan myös "vuokrasopimukseksi", ei ole kiinteä summa, mutta on prosenttiosuus maan arvosta. Vaikka termi "vuokrasopimus" on edelleen yleinen, se ei ole enää oikeudellisesti sallittu.

Tämä menetelmä tarjoaa suuria etuja molemmille osapuolille. Maa on verovelvollinen. Käyttämätön tontti aiheuttaa siis vain kustannuksia tuottamatta tuottoa. Rakennusalan muu kuin rakennusalan kaupallinen käyttö (esim. Maatalous tai karjanhoito) on yleensä kielletty, mutta ainakin luvanvarainen. Perinnöllinen rakennusoikeus voi tarjota kiinteistönomistajalle mielenkiintoisen tuoton, joka ylittää huomattavasti kiinteistöveron.

Leasehold - mikä se on?

Vuokrauksen yhteydessä maanomistajat ja kiinteistökehittäjät tekevät pitkäaikaisen sopimuksen kiinteistön vuokraukseen liittyvästä käytöstä. Kiinteistö on jo hyväksytty kiinteistöjen rakentamiseen. Kuitenkin, missä määrin rakennustontti on jo kehitetty, riippuu kuitenkin yksittäisestä tapauksesta. Kiinteistökehittäjä voi teoriassa aloittaa välittömästi rakennuksen rakentamisen kanssa. Hänellä on kuitenkin velvollisuus maksaa tonttivuokra ostopäivästä lukien.

Tämä korko on noin 3-5% kiinteistön arvosta. Koska tämä voi kuitenkin vaihdella, paluu varmistetaan tietyllä variaatiolla molemmille puolille. Lisenssisopimuksen voimassaolon päättymisen jälkeen kiinteistön omistusoikeus loppuu. Jos kiinteistön omistaja ei ole tällä välin ostanut kiinteistöä, se palautetaan kiinteistön omistajalle ilman korvaamista. Sama pätee, jos vuokranantaja ei enää täytä maksuvelvoitteitaan. Tämä on kahden vuoden lisäaika, jonka jälkeen maanomistaja voi pitää sopimuksen purkautuneena.

Rakennettu kiinteistö kuuluu maanomistajalle, mutta hän on velvollinen maksamaan kohtuullisen korvauksen.

Perinnöllisen rakennuslain erityispiirre on, että se voidaan periä pitkien sopimusehtojen vuoksi. Siten sopimus siirtyy tämän kiinteistökehittäjän perillisille. Tämä koskee kuitenkin vain määritettyä aikaa. Perillisen käyttämä sopimusaika on kulunut myös perilliselle.

Edut ja haitat

Vuokrauksen edut ovat vuokralaiselle:

• Halpa tapa ostaa maata
• Rakennuskustannusten merkittävä aleneminen
• Kiinteistön ja sopimuksen periminen

Vuokrauksen edut vuokranantajalle:

• Hyvin turvattu korko muuten käyttämättömälle pääomalle
• Lisätuottojen pitkäaikainen tuottaminen
• Kasvavat tulot maanvuokran kautta
• Sopimuksen päätyttyä veloitetaan halpa rakennus

Vuokrauksen haitat vuokralaiselle:

• Tunne, että omistat oman talosi, mutta ei omaa maasi
• Tietyt epävarmuustekijät vuotuisesta taloudellisesta taakasta
• Suuri vastuu maanomistajalle
• Merkittävän monimutkainen rakennetun rakennuksen myynti.

Vuokrauksen haitat vuokranantajalle:

• Tunne, että sinulla on outo talo omalla maaperälläsi
• Otetaan ohjeet siitä, että vuokralainen käsittelee kiinteistöä huolellisesti
• Vuokran täysi verotaakka
• Pitkä odotusaika vuokran maksamatta jättämiselle
• Suunnittele kiinteistön vuosittainen arviointi

maankäyttö

Kiinteistössä, jota käytetään puhtaasti asuintarkoituksiin, on jo haaste taata kiinteistön huolellinen käyttö koko sopimuskauden ajan. Tällaisen pitkän käytön aikana on suhteellisen todennäköistä, että yksi tai muut kiinteistön asukkaat eivät huolehdi siitä. Erityisen ongelmallisia tässä ovat harrastusruuvitaltat. Laittomasti poltetut jäteöljyt voidaan yleensä siirtää saastuttajalle vasta, kun maavuokra on päättynyt. Usein maanomistaja on edelleen vastuussa korjauskustannuksista.

Se on vielä ongelmallisempi vuokrataloihin rakennetuissa liikerakennuksissa. Varastotilojen ja tuotantotalojen käyttäjien vaihtelut voivat olla erittäin suuria, mikä vaikeuttaa kiinteistön todellisen käytön seuraamista. Periaatteessa maanomistaja voi todellakin kompensoida rakennuksen arvon maa-alueen odotettavissa olevilla korjauskustannuksilla. Täällä tulisi kuitenkin myös pysyä realistisena: joudutaan rakentamaan massiivinen luonnonkivitalo, jotta se olisi edelleen käyttökelpoinen 99 vuoden jälkeen. Muuraus-, teräs- tai puurakennusrakennukset ovat yleensä kypsät purkamiseen 99 vuoden kuluttua.

Kotimatka syksyllä

Maanomistajalla on tietyin edellytyksin oikeus vaatia kiinteistön ennenaikaista palauttamista. Tämä pätee etenkin, jos se voi osoittaa, että omaisuutta ei käytetä oikein tai oikein. Oma käyttö ei sitä vastoin yleensä ole täytäntöönpanokelpoista maavuokrauksen suhteen. Tässä on vuokralaisten suoja, koska lopulta tätä tarkoitusta varten on vahvistettu pitkä sopimuskausi.

Käytännössä kotiinpaluun pakottaminen ei ole kuitenkaan niin helppoa. Useimmissa tapauksissa käytetään maksuviivettä. Lainsäätäjä kuitenkin asettaa 24 kuukaudessa erittäin pitkän ajan, jonka vuokranantajan on täytettävä velvoitteensa.

Lisäksi "väärinkäyttö" on myös tulkintakysymys. Esimerkiksi vuokrasopimukselle rakennetun rakennuksen uudelleenvuokrausta ei voida perusteellisesti kieltää. Ei ole välttämätöntä, että kiinteistön omistajalle ilmoitetaan nykyisistä rakennuksen vuokralaisista. Hyvän liikesuhteen turvaamiseksi molempia osapuolia kuitenkin suositellaan kohtelemaan toisiaan mahdollisimman avoimesti ja avoimesti. Tämä estää väärinkäsityksiä ja estää kalliita oikeusriitoja.

Omaisuuden muuttuva arvo

Kolme tai viisi prosenttia maanvuokrista vahvistetaan sopimuksella, ja ne eivät muutu sopimuksen voimassaoloaikana. Maan hintaan liittyy kuitenkin vaihteluita, jotka vaikuttavat maan arvoon ja siten vuokriin. Tämä voi olla alueellisesti erittäin erilainen. Esimerkiksi Itä-Saksassa on monia alueita, joilla kiinteistöjen ja kiinteistöjen hinnat ovat dramaattisesti heikentyneet viimeisen kahdenkymmenen vuoden aikana. Kolmen ja viiden tuhannen euron talot eivät ole harvinaisia ​​näillä alueilla.

Toisaalta Saksassa on alueita, joilla kaikenlaisten kiinteistöjen hinnat ovat kirjaimellisesti räjähtäneet. Tällä hetkellä Frankfurt am Mainin alueella on ennennäkemätön nousu. Hinnat ovat yli kaksinkertaistuneet viimeisen kymmenen vuoden aikana. Koska monet pankit siirtävät useita työpaikkoja Lontoosta tälle finanssialueelle Brexitin seurauksena, tämä suuntaus todennäköisesti jatkuu pitkällä aikavälillä ja pahenee entisestään.

Tässä yhteydessä on kuitenkin yksinkertaisesti tarkasteltava markkinoiden lakeja logiikansa perusteella: Alueilla, joilla kiinteistöjen hinnat ovat heikot, kukaan ei tarjoa sisäänrakennettua kiinteistöä, vaan yrittää aina myydä sen. Jos kiinteistöjen ostajamarkkinat ovat olemassa, se ei yleensä ole mielenkiintoinen kulttuuriperinnön ratkaisun kannalta. Toisaalta puomialueilla tontit ovat vastaavasti kalliita. Maan vuokraus perinnölliselle rakennukselle molemmille osapuolille oikein: Älykäs tapa on kiinteistö, ja hän voi odottaa kasvavia tuloja. Kiinteistön asentaja voi kuitenkin olla paljon rauhallisempi lähestyä projektiaan, koska myös kiinteistön myytävyyttä koskevat haitat näkyvät.

Keneltä vuokrataan "> Oikeudelliset ominaisuudet

Perinnöllisessä rakennusoikeudessa olevan kiinteistön veronmääritys on aina vuokranantajalle vasta, kun maa on puhdasta arvoa ennen kiinteistön rakentamista. Vaikka rakennetun tontin arvo teoreettisesti kasvaa, vuokranantaja ei kuitenkaan voi veloittaa rakennettua kiinteistöä kiinteistön arvon kasvattamiseksi. Loppujen lopuksi hän ei ole hänen rakennuksensa, joka seisoo hänen vuokrakohteessaan. Tällä huomioinnilla on kuitenkin myös etuja vuokranantajalle: Kiinteistön veroarvio lasketaan myös rakentamattoman maan perusteella.

Molemmille osapuolille on tärkeää, että velvoitteiden siirto siirtyy mahdollisille seuraaville käyttäjille. Tämä on määriteltävä sopimuksella, muuten rakennusten tai maan ostajien kanssa voi olla huomattavia oikeudellisia kiistoja. Nämä syövät yleensä kaikki maahan rakennetun omaisuuden taloudelliset hyödyt.

Kiinteistövälittäjille

Aivan raittiina pidetyssä muodossa on seuraava kuva: Keskimääräinen takaisinmaksuaika rakennetulle kodille kestää 30 vuotta. Sen jälkeen talonomistaja on kiinteistöjensä ainoa omistaja ilman, että hän on vastuussa muille. Maavuokran vähentäminen 30 vuodeksi lisää kuitenkin myös huomattavan määrän, joten puhtaiden asunnonomistajien taloudellinen hyöty on melko pieni.

Paluun suuntautuneiden talonrakentajien asiat ovat kuitenkin erilaisia. Useita perheitä koskeva vuokrakiinteistö tuottaa paljon nopeammin kuin jos kiinteistö jouduttiin ostamaan rakennukselle. Lisäksi vuotuinen maavuokra voidaan vähentää menoina, jotta tästä voi syntyä yleisiä veroetuja.

Riippumatta siitä, miten haluat käyttää vuokrakiinteistöä, perusteelliset, yksityiskohtaiset juridiset neuvot ja vesitiivis sopimus ovat välttämättömiä molemmille osapuolille. Vain selkeä sopimus voi varmistaa, että molemmat osapuolet hyötyvät liiketoiminnasta optimaalisesti. Tämä pätee erityisen hyvin, jos alkuperäiset sopimuksen allekirjoittajat luovuttavat oikeutensa kolmansille osapuolille myynnin tai perinnön kautta. Hyvä vuokrasopimus ottaa tämän tapauksen suuressa määrin huomioon ja varmistaa, että perimisen aikana ei voi syntyä ongelmia.